Machbarkeitsstudien

Bei der ecostra-Machbarkeitsstudie erfolgt eine Erweiterung der Analyseschritte einer Markt- und Standortanalyse u.a. um eine Wirtschaftlichkeits- bzw. Rentabilitätsanalyse. Darüber hinaus kann - bei Bedarf - eine Untersuchung zum optimalen Flächen- und Nutzungskonzeption (Branchen- und Betriebstypenmix, Shoplayout des Centers) integriert werden.

Damit können zu einem frühen Zeitpunkt nicht nur umfassende und detaillierte Marktkenntnisse in den Planungsprozess einfließen, welche v.a. wichtige Informationen für die Investoren sowie die planenden Architekten darstellen.

  • Darstellung der Projektdaten
  • Standortbeschreibung (Beschreibung des Planstandortes und von dessen relevanter Umfeldsituation) auf Basis aktueller Vor-Ort-Erhebungen
  • SWOT-Analyse mit detaillierter Analyse der Standorteigenschaften für die geplante Nutzung
  • Beschreibung und Bewertung der Wettbewerbssituation im Einzugsgebiet mit Darstellung der relevanten Daten jedes Wettbewerbsstandortes und Einschätzung von dessen Wettbewerbsstärke auf Basis aktueller Vor-Ort-Erhebungen
  • Abgrenzung und Zonierung des potentiellen Einzugsgebietes sowie Ermittlung der relevanten sozioökonomischen Kenndaten (Einwohnerzahl, Kaufkraftniveau, Kaufkraftpotential, etc.)
  • Durchführungen von Prognoserechnungen u.a. zur Einwohner- und Kaufkraftentwicklung im Einzugsgebiet
  • Analyse der möglichen Umsatzerwartung des Planobjektes
  • Wirtschaftlichkeits- bzw. Rentabilitätsanalyse des Planobjektes
  • Fazit der Machbarkeitsstudie

Das konkrete Arbeitsprogramm einer Machbarkeitsstudie kann je nach Aufgabenstellung bzw. Spezifika des Projektes angepasst werden.

 

Analysen zur Flächen- und Nutzungskonzeption

Für die Kundenakzeptanz und den ökonomischen Erfolg eines Centers sind neben Standortfragen v.a. auch ein marktorientierter Branchen- und Betriebstypenmix sowie ein gelungenes Shoplayout verantwortlich.

Ausgehend von dem Planungsprinzip "form follows function" wird mit modernen Marktforschungsmethoden die auf die konkrete Standort- und Marktsituation angepasste, optimale Flächen- und Nutzungskonzeption für ein Einkaufs- oder Fachmarktzentrum bestimmt. Dies kann

  • bei einer Projektplanung ggf. bereits zu einem frühen Stadium erfolgen, wobei die Leistungen des Architektenteams so durch qualifizierte Daten und Hinweise unterstützt werden und so ein hohes Maß an Planungssicherheit erzielt wird
  • auch bei einem bereits in Betrieb befindlichen Objekt durchgeführt werden, wobei gezielt Schwächen in der Konzeption identifiziert und detaillierte Maßnahmen zur Optimierung empfohlen werden
  • insbesondere auch bei einem "Not leidenden" bzw. in die Krise gekommenen Center eine unverzichtbare Grundlage für eine Überarbeitung des Centerkonzeptes bei der Neupositionierung im Rahmen des Relaunch darstellen.

Das konkrete Arbeitsprogramm einer solchen Untersuchung kann je nach Aufgabenstellung bzw. Spezifika des Projektes angepasst werden.

 

Analyse der Marktposition und Entwicklungsperspektiven

Welche Marktposition besitzt ein bestehendes Center innerhalb seines Einzugsgebietes bzw. eines bestimmten Wettbewerbsumfeldes und wie stabil ist diese Position? Wie wird sich dieses Center vor dem Hintergrund u.a. der absehbaren Veränderungen der sozioökonomischen Parameter im Einzugsgebiet weiterhin entwickeln?

Diese Fragen werden für ein Einkaufs- oder Fachmarktzentrum in einer umfassenden Analyse beantwortet, welche u.a. folgende Arbeitsschritte beinhaltet:

  • Objektbeschreibung (Lage- und Erreichbarkeitsfaktoren, Flächen- und Nutzungskonzeption, Ankermieter, Architektur, etc.)
  • Analyse der relevanten Wettbewerbssituation (inkl. Bewertung jedes Wettbewerbsstandortes anhand eines spezifischen Kriterienrasters und Untersuchung von dessen spezifischen Stärken und Schwächen)
  • Einzugsgebiet und Kaufkraft
  • Kundenherkunft und Kaufkraftabschöpfung
  • Einordnung und Bewertung der aktuellen Marktposition des Centers (u.a. mit Einbezug von Benchmarks)
  • Prognose der zukünftigen ökonomischen Entwicklung des Centers

Die Ergebnisse einer solchen Analyse beinhalten nicht nur wesentliche Grundlagendaten für eine zukunftsorientierte Weiterentwicklung eines Centers, sondern sind in der Kommunikationspolitik gegenüber den eigenen Mietern ebenso einsetzbar wie bei der Akquisition von Neumietern. Darüber hinaus stellen diese Ergebnisse wertvolle Informationen für eine marktgerechte Bewertung des Centers im Rahmen des - bei einer Transaktion üblichen - Due Diligence (hier v.a. bei der sog. "Vendors Due Diligence") dar.

 

Tenant Demand Reports

Neben der konkreten Standorteignung und der Marktsituation hängt der wirtschaftliche Erfolg jeder Einzelhandelsplanung maßgeblich von der (Kunden-) Attraktivität des Angebotes ab. Dies gilt nicht nur bei einer Neuentwicklung, sondern umso mehr bei der Revitalisierung und dem Relaunch eines in die Krise geratenen Objektes. Ein Tenant Demand Report zeigt zu einem sehr frühen Zeitpunkt der Projektentwicklung die quantitative und qualitative Flächennachfrage und damit die Vermietbarkeit eines Standortes auf. Dabei werden auf Basis aktueller und konkreter Rückmeldungen aus dem Vermietungsmarkt nicht allein Flächengrößen, Branchen und mögliche Mietpreislagen bestimmt, sondern exakt einzelne Handels-, Gastronomie- und Dienstleistungsunternehmen benannt, welche sich für eine Anmietung in einem Objekt interessieren. So können Chancen und Risiken frühzeitig erkannt und erforderliche Maßnahmen eingeleitet werden.

Zur Erstellung des Tenant Demand Reports wird eine telefonische Befragung von Handelsfilialisten und / oder Markenherstellern durchgeführt, wobei ausschließlich Entscheidungsträger angesprochen werden (Vertriebsleiter, Expansionsverantwortliche). Dabei werden Informationen dahingehend gewonnen, ob diese grundsätzlich an einer Anmietung eines Stores am Untersuchungsstandort Interesse haben oder ob Vorbehalte gegen einen Standort bestehen. Falls Vorbehalte bestehen, werden die Gründe und Ursachen ermittelt und im Berichtsband dokumentiert. Die Zahl der abgefragten Unternehmen kann dabei auf Wunsch des Auftraggebers auf 25, 50, 75 oder 100 national und international tätige Filialisten bzw. Markenhersteller festgelegt werden.

Tenant Demand Reports werden von ecostra u.a. erstellt für

  • Fachmarktzentren
  • Shoppingcenter
  • Outlet Center
  • Value Center

wobei die Durchführung einer solchen Untersuchung für Standorte in allen europäischen Ländern möglich ist.

Das Untersuchungsergebnis wird in Form eines schriftlichen Untersuchungsberichtes zusammengefasst, der zu jedem angesprochenen Unternehmen ein separates Profil mit einem detaillierten Gesprächsprotokoll enthält und das konkrete Interesse an einer Anmietung am Untersuchungsstandort benennt. Dem Auftraggeber steht es nach Abschluss der Untersuchungen und Übergabe des Berichtsbandes frei, direkt Kontakt mit jenen Unternehmen aufzunehmen, welche ein konkretes Anmietungsinteresse geäußert haben und ggf. so mit diesen einen direkten Mietvertragsabschluss vorzunehmen. Weitere Kosten für den Auftraggeber entstehen hieraus nicht, da ecostra lediglich die Informationen recherchiert und Kontakte vermittelt, aber keine Maklertätigkeit ausübt.

 

Imagestudien, Verbraucher- und Mieterbefragungen

Welches Image hat ein in Betrieb befindliches Einkaufs- oder Fachmarktzentrum? Wie wird dieses vom Verbraucher oder auch vom Mieter gesehen? Wie werden Konkurrenzzentren wahrgenommen? Entspricht das selbstdefinierte Soll oder Ideal-Image des tatsächlichen Ist-Image bei Verbrauchern oder Mietern? Sind die Kunden zufrieden mit der Form und dem Umfang des Angebotes?

Entsprechend der spezifischen Aufgabenstellung wird in Kooperation mit dem Auftraggeber ein abgestimmter Fragenkatalog erarbeitet. Auf dieser Grundlage wird eine fundierte und repräsentative Imagestudie oder Verbraucher- bzw. Mieterbefragungen durchführt. Dies kann - je nach Bedarf - in Form von

  • face-to-face-Befragungen
  • schriftlichen Befragungen (Zusendung des Fragebogens per Post)
  • Telefoninterviews
  • Sitzungen von "focus groups"

vorgenommen werden. Das Ergebnis wird in einem kommentierten Berichtsband abgedruckt, welcher nicht nur Tabellen und Grafiken, sondern insbesondere auch detaillierte Erläuterungen, Kommentierungen und Schlussfolgerungen enthält. Auf Wunsch können die Ergebnisse selbstverständlich auch vor einem ausgewählten Gremium mündlich präsentiert und erläutert werden.

 

Machbarkeitsstudien zum Relaunch von Einkaufs- und Fachmarktzentren

Verschiedene Einkaufs- und Fachmarktzentren werden aufgrund der Wettbewerbsentwicklung, einer nicht mehr zeitgemäßen Konzeption oder aus anderen Gründen vom Verbraucher nicht mehr in ausreichendem Maß angenommen. Krisensymptome zeigen sich hierbei nicht nur bei älteren Zentren der frühen 70er oder 80er Jahre, sondern bereits bei jüngeren Objekten. Diese Entwicklung wird sich zukünftig noch deutlich verstärken und sich in einem hohen Revitalisierungsbedarf bei einer Vielzahl von Einkaufs- und Fachmarktzentren bemerkbar machen.

Als Grundlage für eine objektive Bewertung der Situation und Zukunftsperspektive eines solchen, in die Krise geratenen Centers führt ecostra umfassende Detailanalysen durch:

  • Bewertung der Standortfaktoren
  • Analyse der Marktsituation (Wettbewerb, Einzugsgebiet, Kaufkraft, etc.)
  • Überprüfung der Flächen- und Nutzungskonzeption auf Schwächen oder Mängel
  • Aktuelle und zukünftig mögliche Marktdurchdringung
  • Maßnahmen und Empfehlungen für einen möglichen Relaunch (erforderliche bauliche Veränderungen, Verbesserungen im Kundenlauf, Optimierung des Branchen- und Betriebstypenmix, Kommunikationspolitik, etc.)

Falls die Untersuchung zu dem Ergebnis führt, daß ein Center als Einzelhandelsstandort keine realistische Zukunftsperspektive mehr besitzt, werden Möglichkeiten einer Umnutzung geprüft und bewertet.

 

Vermietungsanalysen

Bei der Entwicklung von Einkaufszentren oder vergleichbaren Vertriebsformen ist es immer wieder erforderlich, den aktuellen Vermietungsstand, den Branchen- und Betriebstypenmix sowie die wesentlichen Eckdaten der vorliegenden Mietverträge im Rahmen einer qualifizierten Vermietungsanalyse überprüfen zu lassen. Dies gilt insbesondere dann, wenn die Vermietung und ggf. auch der spätere Betrieb des Centers nicht vom Entwickler oder Investor selbst durchgeführt wird. Im Sinne einer möglichst optimalen, nachhaltigen und renditeorientierten Projektgestaltung können so frühzeitig Fehler erkannt und korrigiert werden.

Die Inhalte einer ecostra-Vermietungsanalyse werden jeweils auf das spezifische Projekt und das Informationsbedürfnis eines Auftraggebers abgestimmt. Üblicherweise beinhaltet eine solche Untersuchung folgende Leistungsschritte:

  • Sichtung, Überprüfung und Bewertung bzw. Kurzkommentierung der vorhandenen Projektunterlagen, wie z.B. Standortanalyse, Flächen- und Nutzungskonzept, architektonisches Konzept, Vermarktungsbroschüre und sonstiger relevanter Unterlagen
  • Analyse und Bewertung des aktuellen Vermietungsstandes auf Grundlage von Erfahrungswerten vergleichbarer Projekte. Behandelt werden hierbei u.a. die Vorvermietungsquote, ggf. vorhandene Letters of Interest (LOI), die relevanten wirtschaftlichen Eckdaten der bislang abgeschlossenen Mietverträge (jeweilig vereinbarte Höhe der Basis- / Umsatzmiete sowie der Service- & Marketingumlage, die Laufzeiten, Incentives, interne Umsatzeinschätzungen etc.), der bislang absehbare Branchen- und Betriebstypenmix mit Identifikation möglicher Defizite, spezifische Konditionengestaltung für Magnet- oder Ankerbetriebe etc.
  • Einschätzung der weiteren Entwicklungsperspektive des Projektes, so u.a. Prognose des möglichen Vermietungsfortschritts (Benchmarks bis zum Eröffnungszeitpunkt), Bestimmung der erforderlichen "kritischen Masse" bzw. dem Auslastungsgrad beim Eröffnungszeitpunkt, marktmöglicher durchschnittlicher Flächenmietpreis des Projektes und erzielbare Renditen (jeweils 1. - 5. Betriebsjahr)
  • Bestimmung von marktgerechten Handlungsmaßnahmen zur Optimierung der Vermietung und des Branchen- bzw. Mietermix. So u.a. Empfehlungen für eine Informations- und Kommunikationspolitik, die Mieteransprache, den Einsatz von Incentives etc.

Das Untersuchungsergebnis wird in einem schriftlichen Berichtsband festgehalten und ausführlich mit dem Auftraggeber diskutiert. Auf Wunsch kann ecostra auch die weiteren Entwicklungsschritte des Projektes beratend begleiten.