Einzelhandelsstrukturanalysen
Grundlage jeder zielgerichteten sowie nachhaltigen Entwicklung und Positionierung ist das exakte Wissen um die eigene Situation und die relevanten Marktentwicklungen. Dies gilt für die kommunale Wirtschaftsförderung oder Stadtplanung ebenso wie für Betreiber von Einkaufszentren und Handelsunternehmen auf Seiten der Privatwirtschaft. Detaillierte, fachkundig recherchierte und nachvollziehbar aufgebaute ecostra-Einzelhandelsstrukturanalysen ermöglichen den kommunalen Entscheidungsträgern Entwicklungsmaßnahmen durchzuführen, welche eine Stärkung des Einzelhandelsstandortes (Innen-) Stadt bewirken und langfristig die zentralörtlichen Versorgungsaufgaben gewährleisten.
Eine qualifizierte Einzelhandelsstrukturanalyse beinhaltet üblicherweise folgende Leistungsschritte (Basispaket):
- Darstellung allgemeiner Trends in der Handels- und Standortentwicklung sowie des relevanten Rechtsrahmens der Standortentwicklung im Einzelhandel (BauNVO, BauGB, Landesplanungsgesetze und landesplanerische Erlasse, etc.)
- Relevante sozioökonomische Rahmenbedingungen (Einwohner- und Kaufkraftentwicklung, Pendlerverflechtungen, Arbeitslosigkeit, etc.)
- Analyse und Bewertung der regionalen Wettbewerbssituation
- Abgrenzung des Einzugsgebietes des lokalen Einzelhandels und Zonierung nach Intensitätszonen der Kaufkraftabschöpfung
- Berechnung der einzelhandelsrelevanten Kaufkraftpotentiale innerhalb des abgegrenzten Einzugsgebietes differenziert nach einzelnen Branchen
- Detaillierte Beschreibung der örtlichen Einzelhandelsstruktur und der relevanten Geschäftslagen
- Räumliche Abgrenzung der Innenstadt bzw. der zentralen Versorgungsbereiche
- Darstellung der aktuellen Bestands- und Leistungsdaten des Einzelhandels differenziert nach einzelnen Branchen (Zahl der Betriebe, Verkaufsflächenausstattung, Umsatzleistung, Branchenmix, Betriebstypenmix) sowie nach räumlichen Teilbereichen (z.B. Innenstadt, Stadtteilzentren, dezentrale Standorte)
- Ermittlung und Bewertung der Versorgungs- und Leistungskennziffern (z.B. branchenbezogene Verkaufsfläche pro Einwohner, Betriebsgrößenstrukturen, branchenbezogene Flächenproduktivitäten, Umsatz pro Einwohner)
- Analyse der Kaufkraftströme im Raum nach einzelnen Branchen (Kaufkraftzuflüsse und -abflüsse differenziert nach Zonen des Einzugsgebietes, Kaufkraftbindungsquoten, Marktdurchdringung und Einzelhandelszentralitäten)
- Prognoserechnungen zur zukünftigen Entwicklung der einzelhandelsrelevanten Kaufkraftvolumina im Einzugsgebiet (für einen Zeitraum von ca. 7 - 10 Jahren)
- Erstellung einer auf die örtliche Situation abgestimmten Liste der zentrenrelevanten Sortimente
- Analyse und Ermittlung möglicher Ausbaupotentiale (Neuansiedlungen, Flächenerweiterungen, etc. differenziert nach Standortlagen)
- Entwicklung eines Standort- und Zentrenkonzeptes
- Empfehlungen zur Attraktivierung des örtlichen Einzelhandelsangebotes und zur Optimierung der relevanten Rahmenbedingungen (z.B. Verkehr, öffentlicher Raum, Organisation)
Die Leistungsschritte dieses Basispakets einer Einzelhandelsstrukturanalyse können selbstverständlich je nach Bedarf um weitere Bausteine ergänzt werden, wie z.B.
- Durchführung von Einzelhandels-, Haushalts-, Verbraucher- oder Passantenbefragungen
- Machbarkeits- und / oder Verträglichkeitsanalysen von möglichen Ansiedlungsvorhaben
- Stadtbilddokumentationen
und anders mehr. Sprechen Sie uns an, wir prüfen gemeinsam mit Ihnen, wie Ihre Aufgabenstellungen möglichst optimal bearbeitet werden können.
Gewerbeflächenbedarfsanalysen
Die kommunale Gewerbeflächenpolitik sieht sich heute mit verschiedenen Herausforderungen konfrontiert. Allein die Bereitstellung großer Gewerbegebiete zu günstigen Preisen ist hier nicht ausreichend. Schon gar nicht in Zeiten knapper Ressourcen, einem begrenzten bebaubaren Siedlungsraum und - gerade bei wirtschaftlich erfolgreichen Städten - dem Erfordernis für eine wachsende Bevölkerung neue Wohngebiete zu schaffen. Eine zukunftsorientierte Gewerbeflächenpolitik muß Antworten auf diverse Fragen zu finden. Wie groß ist innerhalb eines absehbaren Zeitraumes der endogene und exogene Bedarf an neuen Flächen? Welche Standortfaktoren benötigen die einzelnen Branchen und wo können adäquate Flächen mit diesen Eigenschaften bereitgestellt werden? Welche Branchen sind synergetisch, bei welchen treten Nutzungskonflikte auf? Können Altstandorte mit neuen Gewerbebetrieben nachgenutzt werden? Gibt es Flächenreserven im Bestand?
Eine qualifizierte Gewerbeflächenbedarfsanalyse stellt hier die für die kommunale Wirtschaftsförderung relevanten Informationen bereit. Auf Basis einer umfassenden Untersuchung der Strukturen der lokalen Wirtschaft, der Standortbedingungen und -anforderungen sowie des vorhandenen und ggf. rekrutierbaren Flächenbestandes wird in dieser Untersuchung der qualitative und quantitative örtliche Entwicklungsbedarf ermittelt.
Dabei erfolgt u.a. die Bearbeitung folgender Leistungsschritte:
- Zusammenstellung der relevanten Strukturdaten des Untersuchungsraumes bzw. der Wirtschaftsregion (z.B. geographische Lage, Wirtschafts- und Beschäftigtenstruktur, Verkehrsinfrastruktur, Standortfaktoren, interkommunaler Vergleich). Durchführung einer SWOT-Analyse)
- Darstellung der aktuellen strukturellen Situation für Gewerbeflächen (kartographische Darstellung und qualitative Beschreibung, Darstellung und Bewertung der verfügbaren Gewerbeflächen)
- Durchführung einer breit angelegten Unternehmensbefragung sowie von Interviews mit lokalen Experten (z.B. Vertreter der Wirtschaftsförderung, Geschäftsführer ansässiger Betriebe, Vertreter der Kammern, Gewerbemakler)
- Bestimmung der Anforderungen der Unternehmen im Untersuchungsraum an Gewerbestandorte (z.B. Standortfaktoren, Nutzungsmix, infrastrukturelle Ausstattung)
- Analyse des quantitativen und qualitativen Bedarfs an Gewerbeflächen im Untersuchungsraum. Parallel zu den Ergebnissen der Unternehmensbefragung wird - als Kontroll- und Plausibilitätsrechnung - der zukünftigen Gewerbeflächenbedarf mit Hilfe einer Modellrechnung (Gewerbe- und Industrieflächenbedarfsprognose - GIFPRO) ermittelt.
Die Leistungsschritte dieses Basispakets einer Gewerbeflächenbedarfsanalyse können selbstverständlich je nach Bedarf um weitere Bausteine ergänzt werden, wie z.B.
- Spezifische Entwicklungspotenziale von bestimmten Gewerbe- und Industriegebieten
- Vorschläge für ein mögliches Nutzungsgrobkonzept für Gewerbe- und Industriegebiete (Nutzungsstruktur, Branchen, Ansiedlungsempfehlungen, erforderliche ergänzende Infrastruktur etc.)
Des Weiteren kann der Umfang und die Form der Unternehmensbefragung variabel gestaltet werden
Das konkrete Arbeitsprogramm einer Gewerbeflächenbedarfsanalyse kann je nach Aufgabenstellung bzw. Spezifika des Untersuchungsraums oder den konkret zu untersuchenden Gewerbe- und Industriegebieten angepasst werden.
Vergnügungsstättenkonzepte
Bei Vergnügungsstätten handelt es sich um Gewerbetriebe, welche nach der Begrifflichkeit des Planungsrechts auf die kommerzielle Unterhaltung des Besuchers ausgerichtet sind und durch die in unterschiedlicher Weise der Spiel-, Sexual- und Geselligkeitstrieb angesprochen wird. Neben Diskotheken, Spielhallen, Nachtbars, Varietés werden unter diesem Begriff auch Striptease-Lokale und Peepshows gefasst. Nicht zu den Vergnügungsstätten zählen z.B. Schank- und Speisewirtschaften, Theater, Konzerthallen, Fitnessstudios sowie Kegel- und Bowlinganlagen.
Die Ansiedlung von Vergnügungsstätten bewirkt häufig Konflikte mit anderen gewerblichen und privaten Nutzungen. Diese Konflikte bestehen u.a. in Verdrängungseffekten gegenüber Handwerks- und Einzelhandelsbetrieben, welche im Flächenwettbewerb nicht in der Lage sind vergleichbare Mietbeträge zu erwirtschaften. Diese Konflikte entstehen auch aufgrund von Lärmbelästigungen, von Imageproblemen ebenso wie von Konflikten zwischen unterschiedlichen Zielgruppen. Nicht zuletzt können Vergnügungsstätten sog. "trading down"-Effekte in innerstädtischen Geschäftslagen - ebenso aber auch in Gewerbe-, Misch- und Wohngebieten - auslösen, so daß aus städtebaulichen Gründen eine planerische Steuerung und damit ein Ausschluss von Vergnügungsstätten aus bestimmten Teilräumen einer Gemeinde erforderlich wird.
Fachliche Grundlage eines solchen Ausschlusses von Vergnügungsstätten aus bestimmten Teilräumen einer Stadt ist ein Vergnügungsstättenkonzept. Eine solche differenzierte Gesamtkonzeption dient z.B. der Stadt- oder Gemeindeverwaltung als Orientierung und bauleitplanerische Grundlage für die Steuerung der nicht immer unproblematischen Ansiedlung von Vergnügungsstätten.
- Darstellung der relevanten Definitionen und planungsrechtlichen Grundlagen (Definition Vergnügungsstätte, planungsrechtliche Grundlagen in BauNVO, BauGB etc.)
- Ermittlung des aktuellen Vergnügungsstättenbestandes in der Standortgemeinde auf Basis einer Bestandsaufnahme aller Vergnügungsstätten im gesamten Stadtgebiet (Totalerhebung inkl. Kartierung)
- Analyse der strukturellen Situation differenziert nach Teilräumen
- Bewertung der strukturellen Situation und Identifikation von Problembereichen. Darstellung der städtebaulichen Entwicklungsziele für die jeweiligen Plangebiete und Begründung des ggf. erforderlichen Ausschlusses von Vergnügungsstätten
- Erarbeitung eines gebietsbezogen Entwicklungskonzeptes für die Stadt oder Gemeinde (räumliche Abgrenzung der Bereiche im Stadtgebiet, die hinsichtlich des Planungsrechts und ihrer Nutzungsstruktur im Grundsatz für die Ansiedlung von - bestimmten - Vergnügungsstätten geeignet sind, Bestimmung der Ausschluss- oder Beschränkungsgebiete, Prüfung bestehender Bebauungspläne und Empfehlungen zur bauplanungsrechtlichen Steuerung)
- Koordination bzw. Abstimmung des Vernügungsstättenkonzeptes mit einem ggf. vorhandenen Einzelhandels- und Zentrenkonzept
Sämtliche Untersuchungsergebnisse und Empfehlungen werden in einem umfassenden Berichtsband schriftlich dokumentiert.