Verträglichkeits- bzw. Auswirkungsanalysen

Bei Einzelhandelsprojekten über der Schwelle zur Großflächigkeit - d.h. mit einer Verkaufsfläche von über 800 m² oder einer Geschossfläche von mehr als 1.200 m² - ist im Rahmen des Genehmigungsverfahrens nach § 11 Abs. 3 BauNVO zu prüfen, ob ein solches Projekt nicht nur unwesentliche Auswirkungen auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung sowie auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung hat.

In der Analyse und Bewertung sind hier außerdem u.a. die Vorgaben der Landesplanungsgesetze, der Landesentwicklungspläne sowie ggf. von landesplanerischen Erlassen zu berücksichtigen. Diese Prüfung erfolgt im Rahmen einer qualifizierten Verträglichkeits- oder Auswirkungsanalyse, welche üblicherweise folgende Leistungsbausteine enthält:

  • Darstellung der Projektdaten (Branche, Betriebstyp, Verkaufsfläche, ergänzende Nutzungen, Parkplatzangebot, etc.)
  • Standortbeschreibung (Beschreibung des Planstandortes und von dessen relevanter Umfeldsituation) auf Basis aktueller Vor-Ort-Erhebungen
  • SWOT-Analyse mit detaillierter Analyse der Standorteigenschaften für die geplante Nutzung
  • Beschreibung und Bewertung der Wettbewerbssituation im Einzugsgebiet - insbesondere auch der städtebaulich integrierten Einkaufslagen bzw. der Nahversorgungslagen - auf Basis aktueller Vor-Ort-Erhebungen
  • Abgrenzung und Zonierung des potentiellen Einzugsgebietes sowie Ermittlung der relevanten sozioökonomischen Kenndaten (Einwohnerzahl, Kaufkraftniveau, Kaufkraftpotential, etc.)
  • Durchführungen von Prognoserechnungen u.a. zur Einwohner- und Kaufkraftentwicklung im Einzugsgebiet
  • Analyse der möglichen Umsatzerwartung des Planobjektes
  • Darstellung des relevanten Rechtsrahmens (u.a. spezifische landesplanerische Vorgaben)
  • Analyse der durch das Planobjekt prospektiv ausgelösten Kaufkraftströme im Raum. Quantifizierung der daraus resultierenden Umsatzrückgänge bei betroffenen Wettbewerbsstandorten und Bewertung der möglichen städtebaulichen und raumordnerischen Bedeutung
  • Analyse und Bewertung der möglichen Auswirkungen auf die verbrauchernahe Versorgung
  • Analyse und Bewertung der möglichen Auswirkungen auf den Verkehr (Berechnung des am Planstandort zu erwartenden Kundenverkehrsaufkommens)
  • Fazit der Untersuchung und abschließende Bewertung des Vorhabens

 

Verträglichkeits- bzw. Auswirkungs-Kurzchecks

Eine erste Einschätzung zu den mit der Ansiedlung- oder Erweiterung von großflächigen Einzelhandelsnutzungen verbundenen Auswirkungen und damit zur möglichen Genehmigungsfähigkeit kann im Rahmen eines schlanken und kostengünstigen Kurzchecks vorgenommen werden.

Auf dessen Grundlage kann - z.B. bei Hinweisen auf wesentlich negative Auswirkungen auf Städtebau, Raumordnung und Nahversorgung - das Planobjekt zu einem frühen Zeitpunkt u.a. in der Dimensionierung bzw. Nutzungskonzeption modifiziert werden, so dass eine Verträglichkeit und damit Genehmigungsfähigkeit eher wahrscheinlich ist.So können unnötige Ausgaben und umfangreiche Umplanungsmaßnahmen vermieden werden. Eine detaillierte Auswirkungs- bzw. Verträglichkeitsanalyse, welche den Anforderungen der Genehmigungsbehörden entspricht, kann auf Basis eines solchen Kurzchecks jederzeit erstellt werden.

 

Fachliche Überprüfung von vorliegenden Gutachten

Gutachter sind nicht unfehlbar. Darüber hinaus zeigt aber auch die Praxiserfahrung, dass Gutachten immer wieder schlampig recherchiert sind, sich einer fragwürdigen Methodik bedienen, die wesentlichen Bewertungsgrundlagen eher verschleiern als offen legen oder verschiedentlich sich einer Einflussnahme von Interessengruppen nicht entziehen konnten.

Bei Hinweisen in diese Richtung kann durch ecostra eine Überprüfung und kritische Würdigung eines vorliegenden Gutachtens hinsichtlich der verwendeten Daten, der Methodik, der Argumentationskette und Schlussfolgerungen vorgenommen werden. Dies bezieht sich z.B. auch auf Einzelhandelsstrukturanalysen, welche als fachliche Grundlage für Stadtentwicklungspläne herangezogen werden und hier ggf. mögliche Entwicklungsoptionen beeinträchtigen oder verhindern.

 

...bei Kartellverfahren und Wettbewerbsfragen

Marktgutachten und gutachterliche Stellungnahmen für Kartellverfahren

Kartellrechtliche Fragestellungen sind nicht nur bei Fusionen, Übernahmen und anderen Zusammenschlüssen von Unternehmen zu beantworten, sondern ergeben sich z.T. auch aus spezifischen anderen Aspekten (Gestaltung der Mietverträge z.B. in Shopping Center, Missbrauch einer marktbeherrschenden Stellung, etc.).

Vor dem Hintergrund der jeweils nationalen Kartellgesetze bzw. der entsprechenden Verordnungen der Europäischen Union erstellt ecostra hier objektive und qualifizierte Marktgutachten sowie gutachterliche Stellungnahmen, welche als fachliche Bewertungsgrundlage in den entsprechenden Verfahren herangezogen werden.

In diesen Studien werden - je nach konkreter Aufgabenstellung - z.B. folgende Punkte behandelt:

  • Abgrenzung und Analyse des sachlich relevanten Marktes (Beschaffungsmarkt, Absatzmarkt)
  • Abgrenzung und Analyse des geographisch relevanten Marktes (Beschaffungsmarkt, Absatzmarkt)
  • Bewertung möglicher Marktzutrittsbeschränkungen bzw. des Missbrauchs einer marktbeherrschenden Stellung
  • Wettbewerbliche Beurteilung hinsichtlich der Auswirkungen auf den Beschaffungs- und den Absatzmarkt